（「深度解析」什么是旧改回迁房？不要名额，外地户可买，红本）

　　1、什么是旧改回迁房

　　开发商旧改过程中，征收土地时，赔给回迁户的房子。

　　2、回迁是不是红本商品房，产权多少年

　　回迁的是红本商品房，在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年，拥有学位，可以抵押贷款。

　　3、回迁房有什么保障，安全性高不高

　　回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。

　　4、确定能过户到我的名下吗

　　答：确定可以过户到买家的名下，不占名额。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。

　　5、为什么有人出售

　　答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分变现，让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出；其次还有些投资客早期收购的农民房，等启动签约时售出。

　　6、为什么有些项目买不到

　　有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；没人卖或是价格太高，也是有价无市。

　　7、村民为什么不卖给开发商呢

　　因为开发商资金成本很高，所以货币补偿较低，开发商建房成本很低，开发商非常乐意三年后赔偿红本商品房给你！

　　8、开发商为什么要配合

　　因为那些要卖指标的村民都是还没签约的，如果卖出去指标新买家就会立刻去开发商签约，这样开发商签约率上去了何乐不为呢？

　　9、旧改回迁房的优势及购房条件

　　交易无风险，直接跟开发商确权和签补偿协议，把风险控制到零；高回报，价格是项目在售价格和周边商品房价格的5-6折，考虑投资周期，一般年化20%收益率，超高的可见差额利润，是一种稳定增值的固定资产投资项目。

　　不受深圳限购政策影响，不用购房名额、不用社保、无需深户，可买多套。简直是为没房票一族量身定做的（目前是异地在深圳购房的重点选择，我们有很多成交数据说话）。

　　10、旧改回迁房有何劣势及风险

　　需要有一定的资金能力，要求一次性付款；不能立即再变现，购买后暂无法在公开市场买卖，需等交房后办房产证下来方可交易。

　　部分项目回迁存在周期较长的风险。

　　11、怎么购买，整个流程下来是怎样的

　　一、确定购买的项目及面积

　　二、约业主签房屋转让协议

　　三、约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同

　　四、村委—街道办—开发商—住建部—国土局等存档备案。

　　五、领取开发商拆迁补偿合同。

　　六、每月领取开发商过渡费（季度）每月。

　　七、等待选房—交房。

　　八、办理红本不动产权证（可马上交易，抵押贷款，无需等待）请看政策，2018年7月31号。

　　注：部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，和开发商签约时支付全部房款。

　　12、投资成本大概有多少

　　130万起，看购买面积和单价，区域不同价格也不同。

　　13、开发商有哪些补偿给回迁户

　　和开发商签约并收楼后，开发商会支付拆迁安置费（过渡期租金）15～70元每平每月，按季度打款，直至交楼为止，另外大部分项目还有搬家费、装修补偿等。

　　14、回迁房户型怎么选

　　答：户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如105或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。

　　15、一般多久能分房交房

　　拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。

　　项目签约率达到80%以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-7年。有些项目1-2年可交房。

　　16、万一有钉子户怎么办

　　并不需要全体业主签完才动工，项目可以分期建设。

　　村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

　　17、如果烂尾怎么办

　　答：城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

　　其一，品牌保证，信心标志。你有听说过星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

　　其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

　　18、已经交房的回迁房项目有哪些？

　　华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳土地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。

　　19、如何选房，回迁房品质是否差些？

　　回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房，具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。

　　现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质，拆赔合同有约定，不用担心房子的质量问题。

　　20、回迁房办理房产证应交哪些费用

　　参考拆迁补偿协议相关约定，由开发商负责含契税等所有税费，买方只需要配合提供资料即可，这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。

　　21、回迁房红本和商品房的红本有什么区别

　　区别于回迁房的房产证上备注那里写的是“拆迁赔偿所得”，而商品房是购买所得，法律效益并无不同，跟其他正常商品房都一样，可以抵押贷款，有学位，可以交易。

　　不知道你们对回迁房的看法是怎么样呢？

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