（毕业生上海买房记（接地气视角）——第二篇：一二手房的抉择）

 

　　

其实本来在准备工作篇中就需要讲到这个问题，但是如果放进去的话，可能内容太多了，所以我还是把这一篇放在第二章节来讲，也尽可能希望能讲的细致一点。多讲一点这方面的问题。

　　

本篇主要讲一二手房的五大区别，价格差异、产权年限、小区环境、交易流程、房屋属性。并且在最后会做综合的分析，以及我当时的考虑。

　　

一、价格差异

　　

一二手房最明显的区别就是价格差异。毫无疑问，在大多数情况下，一手房的价格是比二手房的价格是贵的。

　　

这其中就牵涉到一个问题，到手价格，一手房的价格跟到手价格基本是完全贴合的，没有大量的税负。而二手房则不然，二手房交易环节中有三个大头税：

　　

契税：小于90平1%，大于90平1.5%。

　　

增值税：两年以下征收5%增值税，两年以上按差价征收5%增值税。（不过有些地方是可以做成普通住房的，普通住房免征，普通住宅的定义，请查阅资料）

　　

个人所得税：满五唯一免征，满五不唯一：差额2%。

　　

那么其实算下来，二手房的实际到手价格，大概要在原有的基础上升高5个点到10个点。简单点说，满二升高10个点、满五升高7-8个点、满五唯一大概升高5个点左右。

　　

所以说，二手房价格乘（1+10%），这大概就是到手价格了。

　　

当然在房地产市场极其火爆的城市或者限价很严格的城市，可能会出现一二手倒挂的现象。说白了，就是说这个城市的二手房到手价格比一手房到手价格来的高。

　　

比较典型的一二手倒挂城市就是南京。原因是南京市政府相当严格的限购令。以南京江北新区为例，之前曾经跟朋友去江北新区看过房子，浦口万汇城那一站下来，我记得是中铁建开发的一个项目吧，14年的，位置比较好的房子（就是楼层不是很烂的那种），大概单方均价是左右，而隔壁好像是新城的一个项目，均价好像卖。那么实际上算下来，很多二手房到手的价格会比一手房来的高，一般某个区域大规模供给一手住宅，房价快速看涨的时候，是会出现这种情况的。

　　

那么就涉及到一个问题，一手房买房子有一个很麻烦的点，摇号。

　　

摇号这种事情基本上就是在赌概率，有很多人说会不会有什么内幕，内幕嘛这种事肯定有的，但是咱们大多数人也碰不到。爆款的房子基本都是要抢的，比如18年大名鼎鼎的中粮前滩，8进1还是很酷炫的。我上面讲的南京江北新区的很多爆款房子，比如金地风华啊，中海左岸啊、江与城啊这种，一手房的中签率大概也都是10%左右。所以还是比较艰难的。

　　

所以说，价格上来讲，一手房比较贵，二手房比较便宜，但是要考虑税费问题。

　　

二、产权年限

　　

大家也都知道我们国家出让的用地一般是有年限的，住宅用地是70年。一手房呢，只要不是那种捂着地皮不开发的，基本上土地年限都在60年以上的，而二手房呢，土地年限就要大大缩短了。这是二手房和一手房最明显的区别了。

　　

跟这个相应的就是房龄，房龄就是从竣工验收计算的，比如我买的房子，拿地的时间是2001年，但是房屋产证时间是2007年。那么房龄大概是13年左右，而土地年限就已经过了19年了。房龄主要影响的是你公积金贷款的问题。其他影响没有那么大。

　　

三、小区环境

　　

小区环境这个是影响很大的了，主要体现在三个方面，第一是外立面，第二是停车位，第三是绿化率。

　　

外立面：这个其实是一二手房的核心差异（笑）。我本人也不是做工程的，这一块不是很懂，但是像什么干挂、大理石、真石漆、玻璃幕墙什么的，真的是很影响小区的观感。据我所知，比较吊的小区，例如汤臣一品，虽然是07年的房子了，但是人家的外立面好像是什么纳米级材料，这么长时间基本就没有过时，你去陆家嘴看，还是那种买不起的感觉。还有就是像滨江这种豪宅专业户，人家那玻璃幕墙的外立面，是真的好看，金属感爆棚，完全不会过时的感觉。反观那种老公房，粉墙的那种，斑驳不堪，十分有年代感。

　　

停车位：其实这个也蛮重要的，很多小区面临严重的停车位问题。所以在这种时候一般需要关注两点，第一是停车位比例，如果停车位比例太低，就要做好抢车位的思想准备了。第二是是否有人车分流，人车分流可以较好的改观小区的环境，没有人车分流的小区那叫一个拥挤啊。

　　

绿化率：高端一点的开发商都会把小区的绿化做的比较好，毕竟是可以改善小区观感嘛。像龙湖啊，绿城啊这些高端开发商，小区的绿化确实做的还是不错的，很多老房子基本就没有办法享受到这一点。那种一般叫xx村的小区，基本上就和绿化无缘了。

　　

这三点，基本就是小区环境的重点了，也是一手房吊打二手房的地方。

　　

四、交易流程

　　

一手房的交易流程就比较简单了，其实就跟买大宗商品一样，一手交钱，一手交货。如果是买的期房。那一般要隔一段时间才能交房，交房期会晚一点，大概一年半到三年左右。当然也可能是准现房销售什么的，反正你就要看什么时候能够交房，比较好的就是准现房销售啦，基本不用等。

　　

二手房的交易流程比较复杂，时间大概是在三个月到半年左右，看你的付款周期和上家的搬迁时间。过程如下：

　　

签订预约，付定金——网签合同、付首付款、办贷款——贷款批复、办产证交税——交房

　　

所以如果你急着搞房子的话，二手房比较好，要是不急，可以买一手房，然后慢慢等。

　　

五、房子属性

　　

说白了其实就是会不会有凶宅啊什么的，这个也很重要啊。比如我不推荐搞法拍房自住，就是因为我觉得法拍房会有点晦气什么的。这种事情宁可信其有不可信其无啊。我接下来讲几种常见的二手房。

　　

1.二手商品房：小区环境相对好，有物业，价格是二手房中比较高的。

　　

2.二手动迁安置房：小区环境比较差，物业也一般，价格比较划算，而且不用交增值税。有商品房小区有动迁房性质的房子，那就比较美丽了，商品房的环境还不用交增值税。

　　

3.老公房、售后公房：这个我不太清楚，一般是买学区房会遇到，税也比较划算的。

　　

4.商住房：顺便一提的就是商业用地的住房，这种房子最好不要买，国家最近不太待见，可以住，但是买的话，实在是不划算。

　　

六、结论

　　

一手房：

　　

优势：1.房屋产权年限长。2.小区环境新，外立面比较好看。3.不需要缴纳额外的税负。4.房屋比较干净，不会有凶宅等情况发生。

　　

劣势：1.一般是期房，不能直接入住。2.尤其是包含装修的物业，装修质量堪忧。3.价格相比二手房高一些。

　　

二手房：

　　

优势：1.到手速度快，适合急需买房者。2.价格相对便宜，有比较大的议价空间。

　　

劣势：1.小区环境可能比较旧。2.满二满五对税负影响很大。3.房屋产权年限短。

　　

那么其实分析起来，一手房的最大优势就在于交易十分清晰，基本不需要过多操心，而且环境也比较好。二手房的最大优势就在于议价空间，其他差异并不大。

　　

所以我们可以做一个简单的定论，如果对于房屋新旧很介意的，不用考虑，选择一手房。其他情况下，当一手房超过二手房价格10%，二手房年限在10年内的，基本可以认为二手房相对划算。

　　

七、我的考虑

　　

我当时是觉得。第一，上海一手房太贵，内环基本要10万+（参考金沙江路中海项目），中环基本需要8-9万（参考高尚领域和大宁金茂府），外环线基本需要5-6万（参考央玺、龙湖天璞）。相应的二手房会便宜一些，比如中环一号，中环线边上大概5-6万，房龄10年不到。同样的配套，价格相差很大，考虑二手房还是很划算的。

　　

第二，实际上现在一手房拿地成本就很高了，在市场上行的时候，房子的质量相对会大打折扣，近年来各种维权也就说明了这点。举个极端的例子，融信万科的中兴路地王，拿地成本就10万，那边能卖多少？总不可能卖过翠湖天地吧，就算卖15万也很难回本，成本控制严格之后，质量自然就可想而知了。

　　

第三，一手房交房周期比较长，交房周期长的话会影响到后续的种种操作，毕竟后面谈婚论嫁，房子也是要拿来向岳父岳母表达诚意的啦（笑），所以就还是考虑到手较快的二手房吧。

　　

本篇主要讲了一二手房的选择，接下来第三篇——大区位选择和分析。

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